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物业公司与社区业主(物业公司最怕业主什么)

物业公司与社区业主(物业公司最怕业主什么)

物业公司未在小区停车场安装监控设施，业主汽车轮胎被扎、汽车被划，物业公司是否应该承担责任？

判断物业公司是否应对业主的车辆受损承担责任，应当从合同履行以及侵权两个角度衡量。

（一）物业公司与业主是否形成停车管理服务合同关系。若二者在物业服务合同中约定或者单独约定停车位服务项目，则物业公司承担违约责任；若二者并未存在停车位的服务关系，不能认定物业公司存在违约行为，其不应承担违约责任。

（二）物业公司是否存在过错，从而需要承担过错侵权损害赔偿责任。

1.未安装监控非物业公司过错。物业公司是小区的物业服务单位，而非建设单位，更不是产权单位，其接管时如果小区已有监控设施，物业公司当然应当按照合同约定做好监控设施设备的维护及使用；如果没有，只能追查建设单位是否按照设计要求安装了监控设施，或者由业主共同决定是否加装监控设施。

2.物业公司是否尽到安全防范义务。安全防范义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整治治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采用各种措施如设立门卫执勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序。而判定物业公司是否履行安全防范义务，看其是否履行物业服务合同的相关约定即可。物业公司仅需要在能够防止或者制止损害的范围内承担相应责任，在无法预见或防范制止的情况下发生的损害不应由物业公司承担责任。

《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

《中华人民共和国民法典》第七编第一章第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

业主未直接与物业公司签订物业服务合同要交物业服务费吗？

某市房地产开发公司与某物业公司签订了前期物业服务合同，将其承建的小区委托于物业公司实行物业管理。该物业公司根据省物价委文件具体收费标准向业主或物业使用人收取物业服务费。陈某某为该小区某单元的所有权人，但其一直未向物业公司缴纳物业费。物业公司多次催收未果后，委托律师多次电话、发律师函进行催收，依然未果，于是向法院提起诉讼，要求陈某某缴付物业管理费、水电费公摊等费用。

《中华人民共和国民法典》第三编第二分编第二十四章第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

新建小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，业主事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

法院经审理认为，该物业公司与房地产开发公司签订的前期物业服务合同是合法有效的，物业公司系小区的物业管理企业，陈某某系该小区业主，物业公司向陈某某提供了物业服务，陈某某负有按时缴纳物业管理费的义务。

供稿：嘉峪关市房产服务中心物业管理科