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上市！剑法地产在香港的上升潜力如何？

摘要：'s毛利率低于同行(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银

12月31日，建发物业管理集团有限公司(“建发物业”)成功在香港联交所主板上市，成为年内第17家在香港上市的物业公司，可谓压轴之作。

上市首日，建发地产的开盘价为每股3.05港元，收盘时为每股3.10港元，总市值36.48亿港元。

与大多数物业公司不同，建发地产选择了上市的方式登陆资本市场。

根据蔡东选择的数据，在36家在港股上市的内地物业管理公司中，仅有两家上市的物业管理公司，分别是2015年上市的中海地产和2018年上市的碧桂园服务；其他34家公司通过发行新股上市。

据公开信息，建发地产成立于2018年，在分拆完成前是厦门建发和建发国际的子公司。前者是厦门市国资委监管的国有公司，主营业务为供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗、城市公共服务、投资等。后者在中国主要从事房地产开发、房地产产业链投资服务和新兴产业投资业务。分拆上市后，建发地产将不再是建发国际的子公司，仍然是厦门建发的间接子公司。

今年，中国房地产市场经历了一次重大洗牌。最重要的迹象是，房地产企业的房地产部门已经分裂，涌向香港交易所。今天，伴随着2020年准大结局《剑法地产》，杠杆游戏想和它的蜜友们探讨一下地产股的价值和未来。

招股书显示，2017年、2018年、2019年、2020年上半年，建发地产营业收入分别约为4.47亿元、6.09亿元、8.01亿元、4.52亿元；增长率方面，2018年为36.14%，2019年为31.66%，有所下降，但幅度不大。

同期净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元和6147.1万元。增长率方面，2018年分别为49.37%和40.84%，也略有下降。但2020年上半年净利润同比大幅增长，达到103.3%。

报告期内，建发地产毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%和24.3%，低于房地产行业平均水平。

2017年至2020年上半年，建发地产的续保率分别为95%、92.7%、86.7%和85.7%。可以发现，在大规模发展的过程中，客户的维护和整合下降了。

从收入构成来看，和大多数其他物业公司一样，建发的物业收入有一半来自物业管理服务。

2017年、2018年、2019年和2020年上半年，该部门产生的收入分别占总收入的67.7%、65.7%、60.7%和62.3%。

2020年，物业管理行业收入12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，百强企业平均收入27.53亿元，同比增长27.9%。10强企业平均收入90.09亿元，同比增长31.7%，是100强企业平均收入的3.27倍。2020年收入构成中，基础物业服务占比20.51%，增值服务占比7.02%。

如果对比一下建发地产这几年各种收入的毛利率，可以发现，2018年以来，资本市场最看重的社区增值服务毛利率一直在下降，而估值最低的非业主增值服务却一直在持续上升，这是建发地产高增长下的又一隐忧。

截至2020年6月30日，建发物业合同总建筑面积达到3960万平方米。同期，建发物业管理203个项目，为全国13.7万个物业单位提供物业管理服务，管理总建筑面积约2170万平方米。

正如所指出的

负债方面，建发地产的流动负债日益上升。2017年至2019年，其流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元和4.66亿元，2020年上半年增至7.94亿元。

招股说明书中还提到，“我们面临流动性风险，集团可能无法履行其金融负债，这些负债必须以现金或其他金融资产结算。”

就行业而言，我国物业管理行业整体市场集中度较低，高度分散，各类企业绝对增长空间仍然较大。我们拭目以待剑法地产能否腾飞！

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